Macierzyństwo i reszta świata

Jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego?

Jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego?

Powiększająca się wkrótce rodzina stała się dla mnie motywacją do poszukiwania większego lokum. Do tej pory mieszkaliśmy we dwoje w wynajmowanym 50-metrowym mieszkanku, w którym najbardziej doskwierał nam brak miejsca na przechowywanie gratów (deska snowboardowa, rowery, perkusja (!) – nie muszę chyba dodawać, że w większości nienależące do mnie?). Książki na temat minimalistycznego stylu życia przestały się sprawdzać – wiedziałam już, że potrzebujemy głównie dużych szaf i piwnicy, żeby zrobić miejsce w mieszkaniu na wózek, wanienkę i inne niemowlęce gadżety.

Kupować czy wynajmować?

Muszę przyznać, że do tej pory byłam sceptycznie nastawiona do kupowania mieszkań, zwłaszcza na kredyt. Od czasu szczytu bańki w 2007 roku ceny nieruchomości nieco spadły, wciąż jednak pozostają wysokie, a wszelkie rządowe programy „pomocowe” służą głównie deweloperom w ich utrzymaniu na niezmienionym poziomie. Dzięki historycznie niskim stopom procentowym banki kuszą kredytobiorców niskimi ratami, przemycając drobnym druczkiem niewygodne kalkulacje pokazujące, jak oto przestanie nam się spinać domowy budżet z każdą podwyżką WIBORu.

Oprócz argumentów ekonomicznych są jednak także te emocjonalne – brak odwiedzin właściciela, możliwość dowolnych zmian aranżacji lokalu, przygarniania zwierzaków, większa pewność stabilności miejsca zamieszkania to niewątpliwe zalety bycia „na swoim”. Tym bardziej stawały się dla mnie istotne, im bliżej było narodzin naszego pierwszego dziecka.

Po rozważeniu wszelkich za i przeciw zdecydowaliśmy się kupić mieszkanie „na teraz”, z perspektywą mieszkania w nim maksymalnie przez najbliższe 5 lat, ponieważ w planach i tak mieliśmy budowę domu. Wspominam o tym, bo był to ważny aspekt przy doborze kryteriów, jakie wybrany lokal musiał spełniać. Przez prawie rok przeglądania ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań i domów (na pomysł budowy też nie od razu wpadliśmy, to całkiem osobna historia) napatrzyliśmy się na lokale po 80-120 metrów, które nie sprzedawały się latami, a ich właścicielami były często samotne osoby, których dzieci postanowiły mieszkać gdzie indziej. Zależało nam więc na tym, aby naszego mieszkanka w razie potrzeby (pogorszenia sytuacji finansowej, oferty pracy za granicą) można było dość szybko się pozbyć – sprzedać lub wynająć. Nie kupowaliśmy więc powierzchni na zapas, tylko tyle, ile aktualnie było nam potrzebne. Dzięki temu uniknęliśmy nadmiernych kosztów, wkład własny osiągnął wymagane 20%, a rata kredytu była nam niestraszna nawet na bankowych symulacjach wyższego oprocentowania. O dziwo, wynosiła też mniej, niż koszt wynajmu podobnego mieszkania.

Zalety – kupujesz i mieszkasz

Nie ukrywam, że jednym z głównych argumentów za kupnem na rynku wtórnym był mój siódmy miesiąc ciąży i fakt, że od przeprowadzki do wybranego lokum dzielić miał nas tylko czas przeprowadzenia formalności kredytowych. Natomiast kupując mieszkanie na rynku pierwotnym musimy liczyć się z faktem dłuższego oczekiwania na termin oddania budynku do użytkowania lub koniecznością wyboru lokalu gorzej położonego (bo te z lepszym widokiem i słońcem były zaklepane rok wcześniej). Nawet na mieszkania rzekomo „gotowe do odbioru” od dewelopera trzeba czasem poczekać kilka miesięcy ze względu na przeciągające się formalności po stronie firmy. Nie wspominając już o remoncie – wykańczanie nowego mieszkania z brzuchem było ostatnią rzeczą, na jaką miałam ochotę. Wybraliśmy takie, które nie odstraszało wyglądem – nie wymagało dużego nakładu pracy, mogłabym zamieszkać w takim jako wynajmująca. Warto tu zwrócić uwagę na elementy wyposażenia, które przy ewentualnej wymianie są najdroższe i najbardziej pracochłonne – stan łazienki, kuchni. Kolorem ścian nie należy się przejmować, możemy zmienić go tanim kosztem w jeden weekend (choć wiem, że trudno spojrzeć przychylnym okiem na pozostałe elementy mieszkania, kiedy buraczkowe ściany przedpokoju kontrastują z seledynowymi w kuchni). Położenie paneli podłogowych w pokojach również nie powinno stanowić problemu, przyłóż się raczej do oceny stanu terakoty, którą już nie tak łatwo jest wymienić. Jeśli i tak planujesz urządzić mieszkanie całkowicie po swojemu, zapytaj sprzedającego przynajmniej o stan instalacji elektrycznych i wodociągowych – dowiedz się, kiedy były ostatnio wymieniane, z czego są zrobione (miedź to w elektryce nowszy standard, niż aluminium), sprawdź samodzielnie ciśnienie wody w kranach, zobacz czy na armaturze odkłada się kamień.

Niektórzy obawiają się mieszkania w blokach z tzw. wielkiej płyty ze względu na wątpliwość co do trwałości i rzekomy brak dźwiękoszczelności tej technologii. Z mojego doświadczenia na wynajmie wynika, że niepotrzebnie. To raczej pozornie wymuskane bloki od deweloperów są teraz budowane jak najtaniej, z płyty gipsowo-kartonowej, zza której słychać kroki sąsiada – chyba, że decydujemy się na mieszkanie w budynku o podwyższonym standardzie (i cenie). Bardzo dobrze mieszkało mi się też w starych kamienicach, grube mury zapewniają ciszę i przyjemny chłód latem. Tutaj należy za to zwrócić baczną uwagę na rodzaj zamontowanego ogrzewania mieszkania i wody – elektryczne lub gazowe bywa drogie w utrzymaniu, a piece kaflowe to dla mnie zbyt duży hardkor. Można jednak trafić na kamienice, do których doprowadzone jest zwykłe ogrzewanie miejskie.

Zalety – sprawdzona lokalizacja

Używane mieszkania w starszych blokach znajdują się najczęściej bliżej centrum, niż podobne cenowo lokale z rynku pierwotnego. Na dłużej istniejących osiedlach zazwyczaj istnieje już lepiej rozwinięta komunikacja miejska i infrastruktura w postaci sklepów, szkół, poczty. Jest też większa szansa na to, że teren wokół wybranego bloku jest już docelowo zagospodarowany, a przed naszym oknem nie wyrośnie nagle nowy wieżowiec. Mimo wszystko zawsze warto przejrzeć dostępne w internecie plany zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru – dowiesz się z nich, jaki rodzaj zabudowy będzie na nim dozwolony (mieszkalna jest najbardziej pożądana, usługowa może – choć nie musi – być bardziej uciążliwa, np. myjnia samochodowa lub zakład mechaniczny) lub czy planowane są w przyszłości nowe drogi w pobliżu – co również może być wadą lub zaletą, w zależności od stopnia ich bliskości i natężenia ruchu.

Pułapki papierkowe – na co uważać?

Zanim zdecydujesz się na zakup, dowiedz się czy mieszkanie jest własnością sprzedającego, czy ma on tylko spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Drugi przypadek nie jest dyskwalifikujący, ale możesz mieć trudność z otrzymaniem kredytu – nie wszystkie banki udzielą go w takiej formie. Mieszkania spółdzielcze mogą też mieć wyższy czynsz administracyjny – najlepiej poproś sprzedającego o przedstawienie aktualnego rozliczenia ze spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej, zobaczysz czarno na białym, ile rzeczywiście kosztuje utrzymanie tego konkretnego mieszkania.

Koniecznie poproś też o numer księgi wieczystej i przejrzyj jej treść – zrobisz to za darmo przez internet. Nie powinna zawierać wpisów o zaległościach w opłatach czy roszczeniach osób trzecich. Jeśli już zdecydujesz się na kupno, najbezpieczniejszą opcją będzie podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza, zwłaszcza jeśli kupujesz za gotówkę – przy kredycie szczęściem w nieszczęściu może być fakt, że w przypadku nieprawidłowości w księdze wieczystej bank raczej Ci go nie udzieli. Zadaniem notariusza jest między innymi upewnienie się, że w dokumentach nie ma kruczków, które uniemożliwiłyby lub doprowadziły do niekorzystnej transakcji bez wiedzy kupującego. Umowa notarialna utrudnia też sprzedającemu bezkarne wycofanie się z transakcji. Oczywiście wiąże się to z dodatkowymi kosztami, ale wielu notariuszy udziela rabatów, jeśli zadeklarujemy, że umowę przyrzeczoną (tę ostateczną) będziemy podpisywać w tej samej kancelarii, co przedwstępną.

Przystępujemy do formalności

Jeśli wszystko jest w porządku i nadal chcesz kupić to konkretne mieszkanie, kolejność działań w przypadku kupna na kredyt jest następująca:

  1. Rozeznaj się w ofertach kilku różnych banków. Możesz skorzystać z pomocy pośrednika – zazwyczaj to bank, a nie klient pokrywa koszt jego prowizji. Wybierz kilka najkorzystniejszych ofert z banków, do których planujesz równolegle złożyć wnioski kredytowe.
  2. Jeśli bank wymaga zaświadczenia o dochodach na własnym specjalnym druku, pobierz go i złóż wniosek u pracodawcy o wystawienie takiego dokumentu.
  3. Dowiedz się, jakich jeszcze dokumentów do kredytu będziesz potrzebować. Niektóre banki wymagają np. kopii aktu nabycia mieszkania przez kupującego albo kilkumiesięcznych wyciągów z Twojego konta.
  4. Podpisz umowę przedwstępną ze sprzedającym. Prawdopodobnie będzie się to wiązało z koniecznością zapłaty zadatku (najczęściej gotówką, w momencie podpisywania umowy). Zadatek przepada, jeśli wycofasz się z transakcji, ale jest zwracany w podwójnej wysokości, jeśli wycofa się sprzedający. Jeśli podpisujecie umowę u notariusza, przygotuj pieniądze na pokrycie jej kosztów – płaci kupujący.
  5. Jeśli wybrane przez Ciebie banki umożliwiają przedstawienie własnej wyceny nieruchomości, umów się z rzeczoznawcą i sprzedającym w celu jej przeprowadzenia. Poproś o wystawienie kilku kopii, każda do innego banku.
  6. Złóż wnioski kredytowe.
  7. Po otrzymaniu pozytywnej decyzji z banków wybierz najkorzystniejszą ofertę i podpisz umowę kredytową. Dowiedz się, jakich dokumentów potrzebujesz do złożenia wniosku o uruchomienie kredytu (czyli wypłatę pieniędzy) oraz w jakim terminie bank go zrealizuje.
  8. Przygotuj pieniądze, które będą Twoim wkładem własnym do kredytu – zapłacisz je bezpośrednio sprzedającemu. Przygotuj również kwotę potrzebną na pokrycie podatku od czynności cywilno-prawnych – 2% wartości nieruchomości, zapłacisz u notariusza.
  9. Upewnij się, że sprzedający przygotował wymagane od niego dokumenty – potwierdzenie z Urzędu Miasta, że nikt nie jest zameldowany w danym lokalu, zaświadczenie ze spółdzielni/wspólnoty o braku zaległości w opłatach lub inne wskazane przez notariusza.
  10. Podpisz umowę przyrzeczoną u notariusza – mieszkanie jest już Twoją własnością! Odbierz od notariusza potwierdzenie złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej (to dodatkowy koszt po Twojej stronie, ok. 300 zł) – bank będzie od Ciebie tego wymagał.
  11. Ubezpiecz mieszkanie według wytycznych banku.
  12. Złóż wniosek o uruchomienie kredytu, dostarczając potrzebne dokumenty (akt notarialny, dowód ubezpieczenia, wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej, inne zależne od banku).
  13. Upewnij się, że bank wypłacił całą kwotę sprzedającemu.
  14. Złóż PIT IN-1, żeby poinformować urząd skarbowy, że będziesz od tej pory płacić podatek od nieruchomości (można to zrobić przez internetową platformę ePUAP).

W przypadku kupna za gotówkę musisz właściwie tylko podpisać umowę notarialną i zapłacić za mieszkanie, notariusza i podatki, ale niestety nie każdego stać na taką wygodę 😉

Jak sądzicie, czy kupno własnego M na rynku wtórnym to gra warta świeczki? A może preferujecie nowe mieszkanie w świeżutkim budownictwie i urządzenie go całkowicie pod siebie? Podzielcie się przemyśleniami w komentarzach!

Jeśli natomiast uważacie, że informacje zawarte we wpisie są przydatne i macie znajomych, których czeka niedługo wzięcie kredytu hipotecznego, udostępnijcie proszę wpis na Waszym profilu przy pomocy przycisków poniżej 🙂